【天天新视野】资方投资一个地产项目需要哪些流程？

近期随着国内资产的大幅走低，网传各大投资机构纷纷正在募资准备抄底国内核心资产。

截止2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资企业在国内房地产市场加速布局。

外资的“投资轨迹”也从收购北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等多种类型项目。

(资料图片仅供参考)

本文我们将从资方的角度看看他们投资一个地产项目都需要怎样的流程？

如果你刚好有一个项目正在与资方对接，这篇文章刚好可以帮你了解到他们的内部运作流程，便于更好的理解双方的交易。

资方投资一个项目流程大致分为：融、投、管、退四个阶段，分别指融资、投资、管理、退出。

也就是我们参与一个项目，首先需要融资找到资金，然后投资把钱投出去，再对项目进行管理提升，最后退出赚取收益。

融

也就是募集资金，投资公司去投资别的公司，这个钱到底是从哪里来的？在市场上募集而来的；

比如红杉资本，目前他们公司的钱快花完了，他们老大就会发行几个基金，然后放到市场上(投资公司基本上属于私募基金，私募基金发行基金通常是不公开的)；

说我们准备投资新能源这个领域，准备募集10个亿，这样的产品放出来以后，因为有红杉资本以往投资案例的背书，所以放出来以后募集资金很快就会到位。

当然这也是一些大公司募集基金会很顺利，目前募集资金还是有一些困难的，特别对于小的投资公司几乎没有募集资金的能力，所以行业洗牌也在继续；

在募集资金这一块来说，投资公司属于乙方，因为他们要帮助甲方公司挣钱，也就是帮助这些金主钱生钱。

房地产金融的募资平台主要有银行（私人银行部、合法吸储）、信托（财富管理中心）、私募基金（财富管理中心）、小贷公司（股东出资（不能吸储））、互金平台（互联网平台、第三方支付）。

投

有了钱以后，这些投资公司才能去投资一些比较看好的地产项目，如何去投资呢？

这个钱虽然是募集而来不是自己的，但是花钱的时候也不能太随意，所以投资有严格的风控合规标准（投资决策委员会），只有达到投委会的要求，投资机构才会放钱，在投资这个环节主要有以下几个方面：

①找项目

通过筛选，有投资机会的，进行项目公司和项目文件核实。

大家经常可以看到很多的投资人不是在这个咖啡馆就是在那个饭局上，他们需要和地产行业的各号人打交道，结交人脉资源、获取项目信息、谈判商务条件等。

获取项目信息后，投资方往往需要融资方提供一系列的项目基础资料（包括项目基本概况、财务情况、借款用途、抵押物文件等），便于深入研判。

②调查项目

获取项目信息后，需要对项目进行更深一步调查。调查主要内容为：

a)项目公司：包括股权结构、公司章程、品牌情况、开发资质、开发历程等；

b)项目状况：包括项目定位、目标客户群、预期价格，标的构成等；

c)财务状况：项目资金缺口、项目已投资金使用情况、负债/或有负债明细等；

d)法律风险：项目涉及的相关诉讼情况；

e)工程概况：已完成的工程量及产值，后续未完工程量及产值等。

③设计交易流程

这个步骤是最考验专业能力的，一个好的交易路径既可以实现投资目的，还能有较好的节税。这里我们提供运用最为广泛的两种交易模式案例：

a)模式案例：同股同权项目基金

该模式为股权合作，适用于回报倍数较高且现金回笼较慢（至少3-4年才有现金回流）的项目。该模式下开发商往往需要安排基金优先分配。

b)模式案例：夹层项目基金

所谓夹层资本的概念，是指收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态，本质是长期无担保的债权类风险资本。

当企业进行破产清算时，优先债务提供者首先得到清偿，其次是夹层资本提供者，最后是公司的股东。

夹层债务与优先债务一样，要求融资方按期还本付息。

夹层基金提供的是介于股权与债权之间的资金，它的作用是填补一项收购在考虑了股权资金、普通债权资金之后仍然不足的收购资金缺口。

该模式要求开发商对基金的全部投资承担本息还款责任。

④撰写投资报告

通过不断的搜集信息、尽职调查（财务的和业务层面等方面），最后形成完成的投递报告提交领导；

最后项目负责人（项目经理或者总监）还要负责把项目的整个情况介绍给公司的投资决策层，领导通过评估以及投票等一系列流程以后，得出结果投还是不投。

⑤通过投委会的以后，开始按照投资计划打款到项目对应指定账户，完成投资整个步棸。

管

也就是管理投资过的项目，比如投资公司投了一个亿在A项目公司上，那么作为投资公司是有权限干涉公司管理层面的，比如A项目公司的财务、工程、营销等方面。

a)财务监控

•监控现金流

•确保财务数据的一致性

•建立汇报体系

•防止乱投资及担保

•防止资金不正当外流

•审核/防范风险

b)工程监控

•核实在预算范围内的工程支出

•防止以工程款输出开发商运营资金

•定期核查施工进度与工程款拨付对应

•检测施工单位的工人工资发放

•施工图纸与规划图纸对应，严禁超建或违建

c)营销监控

•监控营销方案

•监控预算费用

•掌握关键销售数据

•保持经营业绩和销售稳定性

•监控销售回款打入监管账户，严禁私自收款

•销售业绩不达标时督促或更换销售团队

d)其它

•企业核心管理层变动

•法定代表人、实际控制人异常举动

•其他公司突发事件（工地事故等）

作为投资者，会时刻关注并且在一些涉及到自己利益的事项上做出表态，包括后期投资公司为A公司介绍一些自己的人脉资源等，也是为了A公司后期可以更好的发展，这些都属于投后管理阶段。

投后管理的主要目的是防止或者提前预支企业经营风险，确保企业顺利稳步的发展。

退

俗话说猪要养肥了再杀，话糙理不糙，作为投资机构投资一个项目肯定是看好这个项目的盈利前景。

经过两到三年的时间，项目盈利了，这个时候作为投资机构就要开始套现了；

这也是天经地义，毕竟人家投资你项目也是希望以后有回报，资本的逐利性决定了投资公司必须要通过退出实现盈利，这也是一个合理的循环。

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关键词： 投资公司 募集资金 投资机构