数千名富翁上演出埃及记 美国地产市场复苏势头将急速放缓

美国商务部在10月26日公布的数据显示，虽然，美国房地产市场受到抵押贷款利率处于创纪录低位、以及新冠病毒持续推动对更大空间需求的支撑，但9月新屋销售仍下降3.5%，或预示美国地产市场复苏势头将急速放缓。

数据还显示，购房贷款申请数量也连续四周下降，尽管美国的大多数建筑商信心处于历史高位，但土地、劳动力、木材和其他关键建筑材料的短缺延长了建筑工期，这也意味着，美国楼市前景已经在失去一些复苏动能。

与此同时，美国劳工部最新数据显示初请失业金人数仍在上升，10月10日当周初请失业金人数达89.8万人，远高于预期，且为8周最大增幅，尽管，对美国经济重新开放的乐观情绪已经被媒体过度炒作，有些人也会因为初请人数低于100万而感到乐观，但该数字仍是3月份前正常水平的4倍多，也远高于2008年因楼市次贷金融危机崩溃时期的任何一周的峰值，比美国历史上的任何时期都多得多。

这些最新指标是反映美国经济增长好坏的硬指标，都在暗示美国将陷入衰退中，值得玩味的是，几周前，据外媒称，美国前国务卿亨利·基辛格博士做出了“如果美国倒下了，谁也别想好过”这一阐述，并警告说，新冠病毒在美国的蔓延将改变美国的经济秩序。

穆迪也在10月5日发表的行业报告中预测约有1900万个家庭可能会停止偿还房屋抵押贷款(较9月数据略有下降)，经济学家警告称，随着新冠病毒在美国的二次传播，美国楼市可能会再次受到侵蚀，尤其是在美国楼市借款人在抵押宽松期结束时没有找到新的收入来源，或失业的情况下，据美国金融网站ZeroHedge在10月2日援引的最新调查显示，60%的调查者表示接下去没有费用能用来还房贷。

接下来，美国楼市投资者需要密切关注美国商业地产，因为，随着商住物业的空置率飙升，几乎所有与商业房地产相关的资产类别都将承受着下行压力，作为应对措施，在过去的29周内，美国已向市场投放达17万亿美元的基础货币流动性和经济刺激方案来弥补系统的脆弱性。

但不少经济学家认为，这次病毒危机比2008年次贷危机引起的后果更甚，而在过去6个月的时间里，我们撰写了许多有关美国房地产市场分析的文章，以及BWC中文网的研究团队分析了新冠病毒事件将如何影响美国经济收缩的多个阶段，尤其是美国部分城市的商业房地产业。

尽管目前美国的抵押贷款利率创历史新低，但根据抵押银行家协会在一周前公布的数据，潜在的购房者的活跃度继续下降，申请总量较前二周前下降了12.1%，该机构估计美国房地产市场活动可能下降至45%。

全美房地产经纪人协会在二周前更新的报告数据显示，目前美国商业地产价值已缩水高达25%-27%，稍早前的数据显示，2020年3月，美国成屋销售从3月起呈现断崖式下跌，5月更是创下1982年以来最大的同比跌幅27%，经济学家估计美国商业房地产市场活动可能下降至40%，且越来越多的美国地产所有者已经无力偿债，这是因为包括中国人在内的潜在本土和国外买家正因当前财务状况不佳而推迟购买房屋。

过去许多中国买家也一直对美国房产比较青睐，不过现在情况发生了些变化，数量不少的中国买家已经从2018年开始提前从美国房地产市场开始撤离，转向收益更高的亚洲市场。

我们据路透社和美国多家房产机构联合在近几周发布的消息统计到数据显示，截止9月的39个月内，包括美国商业、住宅市场在内，中国投资者至少出售约250亿美元的房产，另外，最新数据还显示，自2019年6月以来，中国人对美国房地产的咨询数据也要比一年前下降29.9%，这是事情的最新进展。

这样带来的结果就是，越来越多的聪明投资正在从美国的房地产和债券资产市场中撤离出来，事实上，早在数周前，另外一位华尔街金融大鳄乔治·索罗斯就警告说，随着新冠状病毒在美国的二次传播，因此使至少使25万亿美元的聪明资金将从美国资本市场转移出来。

比如，据美国财政部10月17日最新公布的国际资本流动报告显示，外国投资者继续出售长期美债达228亿美元，且是过去的24个月内第22个月净出售美债，是有纪录以来的最高水平。

目前，美联储已经允许通胀率超过2%，甚至超过2.5%，同时制定收益率曲线控制计划以保持低利率，这就会引发了另一个令人恐惧的前景，就是无论美联储是否在2023年后加息，通胀都会推动实际市场利率上升，进而会刺破包括美股、楼市等在内的美元资产泡沫，这和现在的美国经济政策和新冠病毒导致全球经济增长重挫等多因素重叠下变得更加明确。

经济学人士分析认为，2008年美国金融危机的爆发就是高通胀造成的，数据显示，2008年美国的通胀率是过去20年中最高的，达到3.84%，这是引发楼市次贷危机的核心。但此时，一旦驱动美国经济前进的美国国债被被基石级的全球央行投资者放缓购买，则意味着美债的遮羞布被揭开了，而这背后的核心逻辑也很简单。

要知道，现在，美国政府的债务率已经远高于2008年之前的水平，达到136%，美国国会预算办公室在上周发表的报告中预测到2020年底时将达到153%，2020财年预算赤字增长200%，占GDP比重创1945年以来新高，这就更意味着，在全球多国大举减美债之际，美国联邦的债务赤字将不能被很好的对冲。

自2009年以来至2020年9月，美联储已将其资产负债表扩大了612%。在此期间，美国经济GDP的累计总增长仅为34.83%。简单换算表明，美国每1美元的增长则需要17.58美元的债务，截止10月12日，美国联邦债务赤字总额已经超过27万亿美元，同样的换算表明，平均每个美国人负债达90000美元。

标普在10月13日发布的数据显示，9月份有54家美国大公司申请破产，此前56家公司已于8月份申请破产 ，这使得截至10月4日的全年总数达到509家，是自2010年以来的最高水平，我们注意到，这些公司是公开交易的公司(资产或负债至少为200万美元)，或者是债务公开交易的私人公司，但这仅仅是开始，比如，最新数据显示，截止9月，美国有将近7成中小型影院面临破产停业的困境。

而按美国国税局预测，美国就业岗位减少的局面可能会持续数年，也就是说，美国国税局认为，美国数以千万计的失业现象，美国经济复苏前景十分悲观，萧条或将持续至2027年，甚至，ZeroHedge的跟进报道中称，美国一些城市中暗藏着一颗债务金融原子弹，近半年以来，美国已经有城市因债务和税收的原因而爆发了大规模富人迁移事件，受新冠状病毒、高房价、债务泡沫及公共养老金等债务赤字高企的影响，数以千计的百万富翁正在真实上演美国版出埃及记。

截止10月，超过5690名百万富翁突然逃离了伊利诺伊州，这是目前美国所有城市中最大规模的富人外流，紧接着，摩根大通也二周前在其最新发布的行业报告中表达了美元作为全球主要储备货币的质疑，并直言不讳地指出，正是美联储的极度宽松政策才使得美元的储备货币地位会受到威胁，这才是目前全球多国去美元化的幕后推手。

关键词： 美国地产市场 失业金人数