长租公寓跑路事件频频出现 行业走到发展的十字路口

今年以来，由于疫情等多种因素的影响，长租公寓跑路事件频频出现。近日，长租公寓蛋壳公寓接连传出公寓断网、拖欠合作伙伴账款和房东租金的消息，引起了人们对于这家今年刚刚上市的长租公寓未来持续经营的担心。那么蛋壳公寓究竟出了哪些问题，出现这些问题的原因是什么，未来长租公寓又将怎样规范性运营与发展?对此，中华工商时报记者进行了探访。

深陷风波

近日，蛋壳公寓深陷风波，频遭质疑。

“我今年5月通过蛋壳租了一个房子，之前承诺每月保洁两次并返还租金的一部分，但最近看不到保洁，约定好的返现也打不到账上。”北京市某不愿透露姓名的蛋壳公寓租户向中华工商时报记者表示，“我此前尝试和蛋壳工作人员联系但无人回复，其中蛋壳APP管家信息无人回复，之前签约人员已离职。目前，通过市长热线已联系到蛋壳工作人员，工作人员承诺尽快催保洁，到账会返还但不承诺具体到账时间。”

谈到北京蛋壳公寓租户普遍遭遇的问题，他表示：“我们租户主要是面临着保洁不来、返款不返、退租押金到账慢、大兴那边出现断网的4种情况。此外据说部分房东反映没收到租金。”

对于蛋壳处理的结果，他表示：“我虽然有希望收到押金但没有给到明确的答案，目前还在等一个回复。房子到期后自己也会更偏向于找房东直租。”

据悉，蛋壳公寓疑似资金紧张，北京诸多租户多日没有保洁、网络服务，承诺租户优惠没有按时到账;多名签约房东表示蛋壳未将上季度房租及时打到账上进行交付。对此，蛋壳表示随后将季付改为月付，每月按时给房东交付房租。对租客方面蛋壳尚未给出官方回应。

此外，其他城市陆续有蛋壳公寓的租户反映面临断网、没有保洁服务等问题。某蛋壳公寓网络供应商客服电话称，办理宽带用户蛋壳公寓申请暂停了宽带。

11月5日，据天眼查消息显示，蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司于11月4日新增被执行人信息，执行标的约为519.1万元。目前，该公司自身风险为194条，司法案件包含多条买卖合同纠纷。

缘何入局

2020年1月17日，蛋壳正式登陆纽交所的那天，其开盘价为13.5美元。而现在其股价仅为2.42美元。10个月里，蛋壳股价跌幅超80%。北京被拖欠装修工程款的工程承包商来到蛋壳公寓办公地点讨要欠款，蛋壳平台出现大面积的逾期支付业主租金的情况。那么，作为一家在纳斯达克上市的企业，蛋壳缘何深陷债务风波呢?

大规模扩张的经营策略是亏损主因。2020年至今，蛋壳仅发布了一季度财报，半年报至今未发。财报显示，2017-2019年，蛋壳公寓亏损额增长迅猛，从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度，公司又亏损12.30亿元，单季亏损创下近年新高。2017-2019年，蛋壳公寓运营房间数暴涨了近30倍。为了这些房源，蛋壳付出巨大前期投入。据蛋壳招股书，平均下来每一套新增房源的成本，需要12-20个月后才能收回。用该数据对比蛋壳历史房源数量可得出，蛋壳现有绝大多数房源，仍在用收入补前期投入的窟窿。

长租公寓市场的激烈竞争、今年疫情冲击也是重要的一个原因。蛋壳公寓的入住率呈现下降趋势，从去年二季度的89%下降到今年一季度的75.6%;租金收入下降再加上市场竞争激烈，蛋壳公寓不得不开始降价，利润空间被不断压缩，从2018年三季度的每间每月752元，下降到517元左右。

“疫情给房地产租赁市场带来巨大打击，人员流动减少，异地上班现象减少，很多行业经历打击，长租公寓不光是蛋壳，未来长租公寓企业可能都会陆陆续续出现一些问题，成本增加，经营状况肯定会受影响。此外蛋壳出现问题可能和企业经营思路和整体方案有关。”北京房地产商会会长黎乃超表示。

此外，相关部门对租金贷业务的监管收紧，在一定程度上影响了蛋壳公寓现金流。根据蛋壳的招股书，蛋壳上市前夕的2019年第三季度，有67.9%的租客都使用了租金贷，而这一比例最高时，曾经超过了9成。去年底，住建部等六部门发布新规，要求住房租赁企业租金收入中住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位，蛋壳公寓来自租金贷业务的现金流入将会大幅减少，成为蛋壳公寓断网、拖欠账款、租金背后的又一原因。

走向何方

那么，在租赁市场频频遇冷情境下，长租行业未来将驶向何方?

“长租公寓波及面不是很广，涉及金额也不会特别大。长租公寓行业还是很优秀的，随着市场的回暖其经营状况也会得到改善。”黎乃超对本报记者表示，“一家企业经营状况不能代表长租公寓这个行业。蛋壳在美国上市后一定会有一个经营发展的过程，成长型企业需要进行前期投入。在疫情等因素的共同影响下，房地产租赁市场的成本增加，在一定程度上影响企业的经营状况。”

他进一步表示，长租公寓仍是一个优秀的行业。“从政策角度来讲，习总书记提出房住不炒，尽量以居住属性作为房产属性，持有型物业增加让大家住有所居。长租公寓未来一定是政府扶植提倡鼓励的行业;从市场上讲，也呼唤长租公寓的经营模式。毕竟现在的中国房屋保有量已经达到了一定规模，从原来的人均4平方米到人均40多平方米，每家的房屋多多少少都存在着空置、投资现象，房租出租已成为百姓投资的一种形式，出租产业未来将长期存在;从百姓角度讲，对于非本行业、对出租信息了解不多的人而言，把房屋直接交给一家优秀的企业进行长期租赁，节省了大量的时间精力和资金。从市场、政府和消费者三方面讲，未来长租公寓都是好的产业，未来将会长期发展。”

对于业主，他建议尽量找体量大、业绩优良、没有负面消息的企业来进行合作。在他看来，签约长期租赁合同进行托管的风险不是很大，因为产权没有变动，同时每月返还租金。但小业主要警惕没有按月支付租金的情况，也不要完全当撒手掌柜。“毕竟房子是自己的，三五个月去托管企业看看，定期去房屋看看保养情况等，要对自己的房屋进行简单的管理，不能全权委托给这些企业。”同时建议政府出台针对长租公寓的长效机制和应对疫情的紧急措施，帮助企业渡过难关。

值得注意的是，对于租赁市场“高进低出”“租金贷”的两种高风险的经营行为，监管部门已经提出了明确的规范意见，同时资产证券化成为新风向。中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹表示：“特别引人关注的就是支持资产证券化，用于长租公寓发展，包括发企业债、发公司债等。如果有这样的金融支持，过去一些企业不得已采取的房租贷、P2P等非规范化经营行为就会减少。”

据了解，目前已经有部分大型长租公寓企业依托租金收益权发行ABS产品，也就是资产证券化产品;还有的企业依托持有的房源资产发行类Reits，也就是房地产投资基金类的金融产品。(张粲)

关键词： 长租公寓 蛋壳公寓