央行放大招！首付比例、存量房贷利率齐降，有房企营销总监：爆单之夜

本文来源：时代财经 作者：刘新歌

传统楼市旺季 " 金九银十 " 到来前夜，楼市重磅金融支持政策落地，购房门槛、成本将明显降低。

8 月 31 日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局连发两份通知，一份为《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，另一份为《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，以支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行。

根据《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，全国商业性个人住房贷款最低首付款比例不再区分 " 限购 " 城市和不实施 " 限购 " 城市，统一为首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于 20%、二套房不低于 30%。此外，二套房利率下限调整为不低于 LPR 加 20 个基点，首套房利率下限仍为不低于 LPR 减 20 个基点。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示 " 政策力度不小 "。其指出，" 首付比例降至两成 " 是 2008 年以来第二次全国范围内做如此调整。其次，首付比例尤其是二套房首付比例降至最低三成，与前几天的首套房 " 认房不认贷 " 形成政策组合拳，有助于降低购房门槛，盘活一线城市、强二线城市的改善需求。" 这些城市的改善需求群体还是有购买力的，一旦被激活，一、二手房市场将会活跃起来。"

在利率高点入市的购房者，房贷压力也将获得有效缓解。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》称，自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人，可向承贷金融机构申请新发放贷款，以置换其此前的房贷；贷款人还可向承贷金融机构协商变更原合同约定的利率水平。

无论是新发放贷款还是变更原合同约定的利率水平，新的利率水平均由金融机构与借款人自主协商确定，但在 LPR 上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市的首套房商业性房贷利率下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套房商业房贷，且仍纳入商业性房贷管理。

对此，中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人解释称，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。降低存量住房贷款利率，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

据第一财经，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为 0.8 个百分点。以 100 万元、25 年期、原利率 5.1% 的存量房贷为例，假设房贷利率降至 4.3%，可节约借款人利息支出每年超 5000 元。

上述负责人强调，" 中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。"

存量房房贷利率下调是市场期待已久的政策。招商银行在 8 月 28 日的中期业绩会上称，" 存量房贷利率下调是大概率事件，已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。" 农业银行、建设银行则在 8 月 31 日晚间火速发布公告，称 " 将依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作 "。

值得注意的是，近期，地方性楼市支持政策密集落地，信贷方面的支持政策尤其明显。仅 8 月 30 日至 31 日两天内，广州、深圳、中山、惠州、东莞等 4 个大湾区城市落地了 " 认房不认贷 " 政策，湖北武汉也成为中部省会城市中首个落地 " 认房不认贷 " 的城市。

信贷支持将极大激发和释放购买力，中国人民银行、国家金融监督管理总局连夜发布的上述两份《通知》则把政策支持力度推到高点。有业内人士称，全国性的政策效应远大于城市级政策。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，本次住房信贷政策调整，对刚性及改善性住房需求的支持力度都是空前的，如能在全国大范围落地，居民购房需求预期有望得到迅速改善，从而扭转二季度以来市场一路下行的颓势。预期 " 金九银十 " 全国楼市供需活跃将会有效提升，一二线城市房价有望率先筑底回稳，成交量复苏回暖可期。

某房企华南片区营销总监就在朋友圈透露，项目在当天迎来 " 爆单之夜 "，有多套房源认购。

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