盘活存量资产扩大有效投资：地方政府该怎样用好用活REITs

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来源：中国经济导报

1月6日，备受瞩目的2023年首单公募REITs——“嘉实基金京东仓储基础设施REIT”提前结束募集并正式发售。专业人士分析，仓储物流类REITs资产结构和盈利模式明确，扩募思路清晰，能够同时享受稳定的现金流分派和资产增值收益，它的上市，有利于盘活存量资产、扩大有效投资，保障基础设施存量资产持续稳定运营。

(资料图)

中国证监会消息，截至2022年12月底，沪深两市上市基础设施公募REITs已达24只。至1月6日，上交所上市公募REITs达15只，总市值575.13亿元；深交所9只，总市值为265.90亿元。

REITs，不动产投资信托基金，是英文Real Estate Investment Trust的简称。2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs项目在沪深两地上市，带动3000亿元的新增基础设施投资。

基础设施REITs试点以来，深沪交易所与发行人、中介机构等紧密合作，努力抓好REITs试点项目落地。各级政府部门、监管机构也陆续出台配套规则，促进市场发展。但截至去年底，已上市的公募REITs仍主要集中于京津冀、长三角、大湾区等经济发达地区，不少省份仍或多或少存在等待观望心理，既担心被热捧也害怕会遇冷。那么，各地是怎样推进REITs试点工作的？这些实践探索，对别的地方有哪些启示呢？

“REITs20条”提升上海国际金融中心能级

2021年6月21日，上海发布《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》，俗称“上海REITs20条”。上海市发展改革委副主任王华杰指出，开展REITs试点是强化资本市场服务实体经济能力的重要投融资机制创新，是提升上海国际金融中心能级的重要一环，也是提升企业基础设施运营管理水平的重要抓手。

上海REITs20条包括六方面20条政策措施，一是依托国际金融中心优势，加快打造REITs产品发行交易首选地，二是发挥长三角一体化优势，强化长三角基础设施REITs联动发展，三是优化项目运营管理，持续推动基础设施高质量发展，四是加强项目梳理储备，五是完善项目遴选审核，六是强化组织保障和风险防范。意见提出，设立专项资金、产业投资基金、建立项目储备库、支持公募基金管理人开展业务、发展专业服务等具体措施。

一年半来，上海REITs市场建设取得了优异成绩，上交所已发行的15只REITs产品中，4只来自上海，数量超过1/4，总市值位居全国前列。试点以来，上海在全国率先建立了项目储备库和后备库，探索建立了一套较为高效的试点项目申报审核工作机制。

另据2022年12月8日在上海举办的首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会消息称，以上海为中心的长三角地区，都在积极运用合格资产包，创新工具箱，推动基础设施REITs工作提速增效，推动更多优质REITs项目发行上市。

来自浙江发展改革委的消息说，浙江对当地基础设施存量资产进行了调查摸底，目前REITs项目库中有意向项目13个、储备项目12个，涵盖交通、能源等六个领域，合计资产规模近800亿元。

在江苏，目前省级项目库中有储备意向项目40余个。江苏发展改革委正会同地方金融监管局、地方国资委、江苏证监局等强化协同配合，对项目进行全方位业务指导和申报辅导，周密细致地做好各项合规性把关。

北京公开征集九大行业REITs试点储备项目

2021年8月，北京发布《关于进一步做好本市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报有关工作的通知》。2022年12月19日，北京市发展改革委发出《关于征集基础设施REITs试点储备项目有关工作的通知》，为进一步夯实北京市REITs试点项目储备，推进更多符合国家有关要求的项目申报参与REITs试点，对九大行业进行试点储备项目征集。

这九大行业包括交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、保障性租赁住房常见基础设施和新型基础设施(包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目)，以及具有供水、发电等功能的水利设施，具有自然文化遗产、国家5A级旅游景区等较好收益的旅游基础设施。

数据显示，试点以来，北京市在推进REITs方面成效显著。截至2023年1月初，全市共有5个REITs项目发行上市，包括北京首钢生物质项目、普洛斯仓储物流项目、首创环保污水处理项目、中关村软件园项目、市保障房中心租赁租房项目，募集资金规模共计131.58亿元，发行上市数量和募集资金规模均居全国前列。

广东积极对接港澳带火大湾区REITs平台

2022年12月5日，广东省发展改革委印发《广东省关于加快开展基础设施领域REITs试点工作实施意见》。《意见》共15条，提出支持地方国有企业、其他类型所有制企业开展基础设施资产常态化梳理盘点，推动符合条件的资产采用REITs、PPP和其它方式进行盘活，积极对接港澳人才、信息资源，大力培育REITs专业人才，支持省内高等院校开展REITs学科教育，大力培育REITs专业后备人才。

数据显示，截至去年底，广东省有4只公募REITs成功发行并在深交所上市，合计融资151.63亿元。与此同时，广东探索建立了基础设施REITs项目储备库，从项目谋划、遴选、申报、发行、运营等全过程加强服务。

广东提出，加快完善收费公路、能源、垃圾处理、供水、污水处理、停车场等领域价格形成机制，探索部分领域由政府定价或指导价调整为市场定价及差异化定价机制。针对资本化程度不高、对资本渴求的产业园，广东提出，将督促各地深化改革，加快推动“三旧”改造，助力推动粤港澳大湾区通过REITs盘活存量基础设施。另外，要分领域、按类别全面梳理开展REITs试点项目需求，建立广东省REITs项目库。按项目成熟度和开展阶段，分级纳入项目意向库、储备库和发行库，形成“试点一批、储备一批、谋划一批”的滚动实施机制。

各地因地制宜积极储备REITs项目

在福建，《福建省促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的若干措施》提出，加大基础设施存量资产整合力度，加快形成符合REITs产品发行条件的资产，整体打包发行REITs产品。支持注册在本省的机构申请公募基金管理人资质并开展REITs业务，支持符合条件的在闽企业申请专项公募REITs基金管理人资质，最高可奖励5000万元。

去年12月，天津市举办REITs专项培训。天津证监局明确指出，要紧紧抓住REITs常态化发行的机遇，积极参与试点申报。目前，天津市基础设施REITs储备和意向项目20余个、资产规模400多亿元。

在四川，水利基础设施众多。四川刚刚发布的《关于进一步加强水利工程建设保障经济社会高质量发展的意见》提出，支持开展资产证券化融资，盘活水利水电存量资产。推进水利领域不动产投资信托基金REITs试点。

疫情三年，不少地方财政状况欠佳，因此从2022年下半年开始，对参与REITs试点呼声重新高涨。另外，REITs试点与国企改革三年行动、双碳社会建设、乡村振兴等紧密配合，不少央企也展开试点。2022年12月30日，中国证监会及上交所网站显示，中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金（国电投新能源REIT）、中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金（京能光伏REIT）和中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（湖北科投REIT）获正式受理。其中，国电投新能源REIT和京能光伏REIT均系全国首批受理的新能源项目，标志着基础设施REITs试点范围进一步扩大。新能源、水利、数字新基建等持续扩容，成为社会关注的热点，有助于我国REITs市场建设与健康稳定发展。

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关键词： 基础设施 存量资产 不动产投资信托